| 중도금 또는 잔대금의 미지급과 자동해제특약의 효력 장종운 본보 논설위원·법학박사 |
| 2022년 05월 03일(화) 21:21 |
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Q) 저는 최근 투자 목적으로 발전가능성이 큰 길목에 토지를 매수하는 계약을 체결하면서 계약금은 당일 지급하기로 하고, 중도금은 1개월 후, 잔대금은 2개월 후에 지급하되, 중도금이나 잔대금의 지급기일을 하루라도 어기면 계약이 자동으로 해제된다는 특약을 한 사실이 있습니다.
그 후 저는 중도금의 지급기일은 어지기 않고 제때 지급했으나 잔대금은 마련되지 않아서 지급기일을 넘기고 말았습니다. 수일 내로 잔대금은 마련할 수 있을 것 같지만 계약서에 잔대금의 지급기일을 하루라도 어기면 자동해제된다는 특약 때문에 계약이 파기될까봐 걱정됩니다.
저와 같이 잔대금의 지급기일을 하루라도 어긴 경우 자동해제특약에 따라 곧바로 계약이 자동해제되는지 우리 지역의 언론 곡성일보의 ‘알쏭달쏭 법률상식’ 코너를 통하여 박사님께 문의드리고자 합니다.
A) 계약당사자의 일방이 그 채무를 이행하지 않는다고 해서 곧바로 계약이 해제될 수 있는 것이 아니고 상대방으로서는 상당한 기간을 정하여 이행을 최고하고 그 기간 내에 이행하지 않는 때에 비로소 계약을 해제할 수 있는 것입니다(민법 제544조 제1항).
그런데 실무에서는 계약을 체결하면서 이러한 복잡한 해제절차를 생략하고 간명하게 계약을 해제할 수 있도록 하기 위해 중도금이나 잔대금의 지급기일에그 지급을 어기면다른 절차 없이 계약이 자동적으로 해제된다는 약정을 별도로 해두는 경우가 있습니다. 이러한 ‘계약의 자동해제특약’이 유효한지 문제됩니다.
판례에의하면 중도금에 붙은 자동해제특약과 잔대금에 붙은 자동해제특약을달리하여 판단하고 있습니다.
즉 매매계약에 있어서 매수인이 중도금을 그 약정한 일자에 지급하지 않으면 계약을 무효로 한다는 특약이 있는 경우 매수인이 약정한대로그 지급기일에 중도금을 지급하지 않으면 별도의 해제의 의사표시 없이 그 불이행자체로써 계약은 그 일자에 자동적으로 해제된다고 판시하고 있습니다(대판 1991.8.13. 91다13717).
반면 매수인이 잔대금 지급기일까지 잔대금을 지급하지 못하면 계약이 자동적으로 해제된다는 취지의 약정이 있더라도, 매수인의 잔대금지급의무와 매도인의 소유권이전등기의무는 동시이행관계에 있으므로, 매도인이 잔대금 지급기일에 소유권이전등기에 필요한 서류를 준비하여 매수인에게 알리는 등 이행제공을 함으로써 매수인으로 하여금 이행지체에 빠지게 하였을 때에 비로소 매매계약이 자동으로 해제된다고보아야 하며, 설령 매수인이 그 약정기한을 도과했더라도 이행지체에 빠진 것이 아니라면 잔대금의 미지급으로계약이 자동해제된다고볼 수 없다고 판시하고 있습니다(대판 1992.10.27. 91다32022, 1994.9.9. 94다8600, 2010.7.22. 2010다1456, 2014.2.13. 2012다71930 ․
물론 잔대금의 경우에도 예외적으로 토지거래허가구역 내의 토지에 대해서는 당사자 사이에 별개의 약정으로 잔대금의 지급기일에 잔대금이 지급되지 않는 경우 매매계약이 자동으로 해제하기로약정을 한 경우 그 잔대금 지급기일의 도과만으로써 계약은자동해제되는 것이고(대판 2008.3.13. 2007다74393･매수인이 수회에 걸친 채무불이행에 대해 책임을 느끼고 잔대금 지급기일의 연기를 요청하면서 새로운 약정기일까지 반드시계약을 이행할 것을 확약하고 그 불이행시에는 매매계약이 자동으로해제되는 것을 감수하겠다는 내용의 약정을 한 경우에는 매수인이 잔대금 지급기일까지 잔대금을 지급하지 않음으로써그 매매계약은 자동적으로 실효된다고 할 것입니다(대판 1994.9.9. 94다8600, 2010.7.22. 2010다1456).
이에 귀하의 사례를 살펴보건대, 만약 귀하께서 중도금의 지급기일을 하루라도 어겼다면 계약은 자동적으로 해제되었다고 할 것이나, 본건과 같이 잔대금의 지급기일을 어긴 경우라면 매도인이 잔대금 지급기일에 소유권이전등기절차에 필요한 매도용 인감증명서 등 관련서류를 교부하는 등으로 이행의 제공을 함으로써 매수인인 귀하께서 이행지체에 빠지지 않는 한 그 잔대금 지급기일의 도과 사실만으로는 매매계약이 자동적으로 해제된 것으로 볼 수 없을 것입니다.
따라서 귀하께서는 매도인의 양해를 얻어 잔대금 지급기일에 대한 연장을 구하든지 아니면 매도인이 소유권이전등기절차에 대한이행의 제공을 하여 귀하께서 이행지체에빠지기 전에 조속히 잔대금을 마련하여 매도인에게 지급하도록 하는 것이 현명할 것으로 보이며, 그래야만 계약이 실효되지 않고 유지될 것으로 보입니다. 참고하시기 바랍니다.
그 후 저는 중도금의 지급기일은 어지기 않고 제때 지급했으나 잔대금은 마련되지 않아서 지급기일을 넘기고 말았습니다. 수일 내로 잔대금은 마련할 수 있을 것 같지만 계약서에 잔대금의 지급기일을 하루라도 어기면 자동해제된다는 특약 때문에 계약이 파기될까봐 걱정됩니다.
저와 같이 잔대금의 지급기일을 하루라도 어긴 경우 자동해제특약에 따라 곧바로 계약이 자동해제되는지 우리 지역의 언론 곡성일보의 ‘알쏭달쏭 법률상식’ 코너를 통하여 박사님께 문의드리고자 합니다.
A) 계약당사자의 일방이 그 채무를 이행하지 않는다고 해서 곧바로 계약이 해제될 수 있는 것이 아니고 상대방으로서는 상당한 기간을 정하여 이행을 최고하고 그 기간 내에 이행하지 않는 때에 비로소 계약을 해제할 수 있는 것입니다(민법 제544조 제1항).
그런데 실무에서는 계약을 체결하면서 이러한 복잡한 해제절차를 생략하고 간명하게 계약을 해제할 수 있도록 하기 위해 중도금이나 잔대금의 지급기일에그 지급을 어기면다른 절차 없이 계약이 자동적으로 해제된다는 약정을 별도로 해두는 경우가 있습니다. 이러한 ‘계약의 자동해제특약’이 유효한지 문제됩니다.
판례에의하면 중도금에 붙은 자동해제특약과 잔대금에 붙은 자동해제특약을달리하여 판단하고 있습니다.
즉 매매계약에 있어서 매수인이 중도금을 그 약정한 일자에 지급하지 않으면 계약을 무효로 한다는 특약이 있는 경우 매수인이 약정한대로그 지급기일에 중도금을 지급하지 않으면 별도의 해제의 의사표시 없이 그 불이행자체로써 계약은 그 일자에 자동적으로 해제된다고 판시하고 있습니다(대판 1991.8.13. 91다13717).
반면 매수인이 잔대금 지급기일까지 잔대금을 지급하지 못하면 계약이 자동적으로 해제된다는 취지의 약정이 있더라도, 매수인의 잔대금지급의무와 매도인의 소유권이전등기의무는 동시이행관계에 있으므로, 매도인이 잔대금 지급기일에 소유권이전등기에 필요한 서류를 준비하여 매수인에게 알리는 등 이행제공을 함으로써 매수인으로 하여금 이행지체에 빠지게 하였을 때에 비로소 매매계약이 자동으로 해제된다고보아야 하며, 설령 매수인이 그 약정기한을 도과했더라도 이행지체에 빠진 것이 아니라면 잔대금의 미지급으로계약이 자동해제된다고볼 수 없다고 판시하고 있습니다(대판 1992.10.27. 91다32022, 1994.9.9. 94다8600, 2010.7.22. 2010다1456, 2014.2.13. 2012다71930 ․
물론 잔대금의 경우에도 예외적으로 토지거래허가구역 내의 토지에 대해서는 당사자 사이에 별개의 약정으로 잔대금의 지급기일에 잔대금이 지급되지 않는 경우 매매계약이 자동으로 해제하기로약정을 한 경우 그 잔대금 지급기일의 도과만으로써 계약은자동해제되는 것이고(대판 2008.3.13. 2007다74393･매수인이 수회에 걸친 채무불이행에 대해 책임을 느끼고 잔대금 지급기일의 연기를 요청하면서 새로운 약정기일까지 반드시계약을 이행할 것을 확약하고 그 불이행시에는 매매계약이 자동으로해제되는 것을 감수하겠다는 내용의 약정을 한 경우에는 매수인이 잔대금 지급기일까지 잔대금을 지급하지 않음으로써그 매매계약은 자동적으로 실효된다고 할 것입니다(대판 1994.9.9. 94다8600, 2010.7.22. 2010다1456).
이에 귀하의 사례를 살펴보건대, 만약 귀하께서 중도금의 지급기일을 하루라도 어겼다면 계약은 자동적으로 해제되었다고 할 것이나, 본건과 같이 잔대금의 지급기일을 어긴 경우라면 매도인이 잔대금 지급기일에 소유권이전등기절차에 필요한 매도용 인감증명서 등 관련서류를 교부하는 등으로 이행의 제공을 함으로써 매수인인 귀하께서 이행지체에 빠지지 않는 한 그 잔대금 지급기일의 도과 사실만으로는 매매계약이 자동적으로 해제된 것으로 볼 수 없을 것입니다.
따라서 귀하께서는 매도인의 양해를 얻어 잔대금 지급기일에 대한 연장을 구하든지 아니면 매도인이 소유권이전등기절차에 대한이행의 제공을 하여 귀하께서 이행지체에빠지기 전에 조속히 잔대금을 마련하여 매도인에게 지급하도록 하는 것이 현명할 것으로 보이며, 그래야만 계약이 실효되지 않고 유지될 것으로 보입니다. 참고하시기 바랍니다.
장종운 본보 논설위원·법학박사