| 종전의 영업을 인수하고 들어온 상가임차인이 원상회복해 주어야 할 범위 장종운 |
| 2024년 10월 10일(목) 09:40 |
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문
저는 종전에 다른 세입자 甲이 식당 영업을 하던 건물을 임차한 후, 몇 가지 사소한 보수공사만 한 채 그대로 영업을 해오고 있던 차에 기간이 만료되어 나가려고 하는데, 임대인이 전의 임차인 甲이 시설한 부분까지도 원상복구하고 나가라고 합니다.
이에 저는 억울한데, 임대인의 말처럼 전의 임차인 甲이 시설한 부분까지도 제가 철거해 주어야 하는지 우리 지역의 언론 곡성일보의 ‘알쏭달쏭 법률상식’ 코너를 통하여 박사님께 문의드리고자 합니다.
답
임대차에 있어서 임차인은 임대차 관계가 종료된 경우 원상회복의무가 있습니다(민법 제654조, 제615조). 예컨대, 임차인이 점포를 인도받아 인테리어 공사라든가 자신의 편익을 위하여 설치한 각종 천정 및 조명시설, 배전판공사, 간판, 칸막이 등에 대해서는 임대차가 종료된 후 이를 원상으로 회복시켜놓은 후 나가야 하는 것입니다.
원상으로 회복시켜놓지 않고 나간 경우에는 원상회복에 드는 비용과 임대차계약종료 다음날부터 임대인이 원상복구를 할 수 있었던 기간까지의 임대료 상당의 손해배상을 해주어야 합니다(대판 1990.10.30. 90다카12035, 2001.10.26. 2001다47757).
물론 임차인이 그 사용의 편익을 위하여 설치한 물건이라도 임대인의 동의를 얻어 부속하였거나 임대인으로부터 매수한 물건에 대해서는 원상회복할 필요가 없으며, 오히려 이에 대하여는 부속물매수청구권을 행사해서 임대인으로 하여금 매수하도록 할 수 있을 것입니다(민법 제646조).
또한 임차인이 건물에 방수공사나 페인트공사를 했다든가 방범창을 만드는 등으로 임차건물을 개량하기 위해 지불한 비용으로서 유익비로 인정받은 경우에는 그 가액의 증가가 현존한 경우에 한하여 임대인의 선택에 따라 그 지출금액이나 증가액의 상환을 청구할 수 있을 것입니다(민법 제203조 제2항).
유익비로서 청구할 수 있느냐, 아니면 원상복구로 철거되어야 하느냐의 문제는 임차주택에 대한 객관적인 가치의 증가 여부를 기준으로 하며, 상호 협의가 이루어지지 않으면 결국 법원으로 넘어가서 판사가 구체적인 사안에 따라 판단할 것으로 보입니다.
임차인의 원상복구의무는 임대인의 귀책사유로 임대차계약이 해지된 경우에도 부담하게 되며, 임차인이 자신의 영업을 위하여 설치한 시설에 관한 비용을 임대인에게 청구하지 않기로 약정하였다고 하더라도 원상복구의무를 부담하게 됩니다(대판 2002.12.6. 2002다42278).
한편 임차인에게 원상복구의무가 있다고 할 때 임차인은 어느 정도로 원상복구를 해주어야 하는지 문제되는데, 임대인 또는 제3자가 임차건물 부분에서 다시 영업허가를 받는데 방해가 되지 않도록 임차건물 부분에서의 영업허가에 대하여 폐업신고절차도 이행할 의무가 있다고 할 것입니다(대판 2008.10.9. 2008다34903).
그런데 실무에서는 임차인이 새 건물을 임차해서 인테리어 등을 하는 경우는 드물고, 대부분 다른 임차인이 영업을 하고 있는 건물에 새 임차인으로 들어가서 자신의 상황에 맞게 인테리어 등을 하는 경우가 많습니다.
이러한 경우에 있어서 임차인은 전의 임차인의 부분까지 원상복구해 주어야 하는지 아니면 자신이 임차인으로 들어가서 설치한 부분만 철거해주면 되는지 문제됩니다.
이와 관련하여 판례는 “별도의 약정이 없는 한 임차 받았을 때의 상태로 반환하면 되는 것이지 그 이전의 사람이 시설한 것까지 원상회복할 의무가 있다고 할 수는 없다.”라고 판시하고 있습니다(대판 1990.10.30. 90다카12035, 2002.10.25. 2002다35089).
이러한 판례에 의한다면, 임차인이 임대차계약을 체결하면서 전의 임차인이 시설한 물건들이 자신에게 소용된다고 보아 나중에 퇴거시 철거하겠다고 약정한 경우에는 임차인이 전의 임차인이 시설한 부분까지 철거해 주어야 할 의무가 있다고 할 것이지만, 아무런 단서 없이 점포를 인도받아 개조해서 영업을 하는 경우라면 자신이 임차한 후 개조한 부분까지만 철거해 주면 원상복구의무를 다하는 것으로 보아야 할 것입니다.
이에 귀하의 사건을 보건대, 귀하께서 위 식당을 임차할 당시 전의 임차인 甲이 시설한 부분에 대해 원상복구하지 않도록 요청하면서 나중에 나갈 때 그 부분까지도 원상복구해 주기로 하였다면 몰라도, 그렇지 않는 경우에는 귀하께서 들어간 시점 이후에 시설한 부분까지만 원상복구해 주면 될 것으로 보입니다.
따라서 임대인이 전의 임차인 甲에 대한 원상복구 부분까지 계산해서 귀하의 보증금에서 공제하고 준 경우에는 그 부분에 대한 임대차보증금의 반환을 청구할 수 있을 것으로 보입니다(�� 상세문의「법무사 장종운 사무소」062-233-9918).
저는 종전에 다른 세입자 甲이 식당 영업을 하던 건물을 임차한 후, 몇 가지 사소한 보수공사만 한 채 그대로 영업을 해오고 있던 차에 기간이 만료되어 나가려고 하는데, 임대인이 전의 임차인 甲이 시설한 부분까지도 원상복구하고 나가라고 합니다.
이에 저는 억울한데, 임대인의 말처럼 전의 임차인 甲이 시설한 부분까지도 제가 철거해 주어야 하는지 우리 지역의 언론 곡성일보의 ‘알쏭달쏭 법률상식’ 코너를 통하여 박사님께 문의드리고자 합니다.
답
임대차에 있어서 임차인은 임대차 관계가 종료된 경우 원상회복의무가 있습니다(민법 제654조, 제615조). 예컨대, 임차인이 점포를 인도받아 인테리어 공사라든가 자신의 편익을 위하여 설치한 각종 천정 및 조명시설, 배전판공사, 간판, 칸막이 등에 대해서는 임대차가 종료된 후 이를 원상으로 회복시켜놓은 후 나가야 하는 것입니다.
원상으로 회복시켜놓지 않고 나간 경우에는 원상회복에 드는 비용과 임대차계약종료 다음날부터 임대인이 원상복구를 할 수 있었던 기간까지의 임대료 상당의 손해배상을 해주어야 합니다(대판 1990.10.30. 90다카12035, 2001.10.26. 2001다47757).
물론 임차인이 그 사용의 편익을 위하여 설치한 물건이라도 임대인의 동의를 얻어 부속하였거나 임대인으로부터 매수한 물건에 대해서는 원상회복할 필요가 없으며, 오히려 이에 대하여는 부속물매수청구권을 행사해서 임대인으로 하여금 매수하도록 할 수 있을 것입니다(민법 제646조).
또한 임차인이 건물에 방수공사나 페인트공사를 했다든가 방범창을 만드는 등으로 임차건물을 개량하기 위해 지불한 비용으로서 유익비로 인정받은 경우에는 그 가액의 증가가 현존한 경우에 한하여 임대인의 선택에 따라 그 지출금액이나 증가액의 상환을 청구할 수 있을 것입니다(민법 제203조 제2항).
유익비로서 청구할 수 있느냐, 아니면 원상복구로 철거되어야 하느냐의 문제는 임차주택에 대한 객관적인 가치의 증가 여부를 기준으로 하며, 상호 협의가 이루어지지 않으면 결국 법원으로 넘어가서 판사가 구체적인 사안에 따라 판단할 것으로 보입니다.
임차인의 원상복구의무는 임대인의 귀책사유로 임대차계약이 해지된 경우에도 부담하게 되며, 임차인이 자신의 영업을 위하여 설치한 시설에 관한 비용을 임대인에게 청구하지 않기로 약정하였다고 하더라도 원상복구의무를 부담하게 됩니다(대판 2002.12.6. 2002다42278).
한편 임차인에게 원상복구의무가 있다고 할 때 임차인은 어느 정도로 원상복구를 해주어야 하는지 문제되는데, 임대인 또는 제3자가 임차건물 부분에서 다시 영업허가를 받는데 방해가 되지 않도록 임차건물 부분에서의 영업허가에 대하여 폐업신고절차도 이행할 의무가 있다고 할 것입니다(대판 2008.10.9. 2008다34903).
그런데 실무에서는 임차인이 새 건물을 임차해서 인테리어 등을 하는 경우는 드물고, 대부분 다른 임차인이 영업을 하고 있는 건물에 새 임차인으로 들어가서 자신의 상황에 맞게 인테리어 등을 하는 경우가 많습니다.
이러한 경우에 있어서 임차인은 전의 임차인의 부분까지 원상복구해 주어야 하는지 아니면 자신이 임차인으로 들어가서 설치한 부분만 철거해주면 되는지 문제됩니다.
이와 관련하여 판례는 “별도의 약정이 없는 한 임차 받았을 때의 상태로 반환하면 되는 것이지 그 이전의 사람이 시설한 것까지 원상회복할 의무가 있다고 할 수는 없다.”라고 판시하고 있습니다(대판 1990.10.30. 90다카12035, 2002.10.25. 2002다35089).
이러한 판례에 의한다면, 임차인이 임대차계약을 체결하면서 전의 임차인이 시설한 물건들이 자신에게 소용된다고 보아 나중에 퇴거시 철거하겠다고 약정한 경우에는 임차인이 전의 임차인이 시설한 부분까지 철거해 주어야 할 의무가 있다고 할 것이지만, 아무런 단서 없이 점포를 인도받아 개조해서 영업을 하는 경우라면 자신이 임차한 후 개조한 부분까지만 철거해 주면 원상복구의무를 다하는 것으로 보아야 할 것입니다.
이에 귀하의 사건을 보건대, 귀하께서 위 식당을 임차할 당시 전의 임차인 甲이 시설한 부분에 대해 원상복구하지 않도록 요청하면서 나중에 나갈 때 그 부분까지도 원상복구해 주기로 하였다면 몰라도, 그렇지 않는 경우에는 귀하께서 들어간 시점 이후에 시설한 부분까지만 원상복구해 주면 될 것으로 보입니다.
따라서 임대인이 전의 임차인 甲에 대한 원상복구 부분까지 계산해서 귀하의 보증금에서 공제하고 준 경우에는 그 부분에 대한 임대차보증금의 반환을 청구할 수 있을 것으로 보입니다(�� 상세문의「법무사 장종운 사무소」062-233-9918).