| 주택에 대한 전대차시 대항력의 취득 또는 유지의 요건 장종운 |
| 2025년 11월 05일(수) 14:28 |
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문
저는 최근에 甲소유의 아파트에 대하여 임차보증금 5천만원, 기간 2년으로 하는 임대차계약을 체결하였습니다.
그런데 갑자기 입주하지 못할 사정이 생겨서 甲에게 임차보증금을 빼어 달라고 하였더니, 자기도 현재 가진 돈이 없어 임차보증금을 내어 줄 수는 없고, 대신 전대차에 대하여 동의해 줄 테니 내놓고 나가라는 것입니다. 그래서 전대차에 대하여 몇 가지 문의드리고 싶습니다.
즉, 전대차의 경우에, ① 저는 주민등록을 해놓지 않고, 저와 계약한 전차인만이 주민등록을 해놓으면 주택임대차보호법상 대항력을 인정받을 수 있는지 여부와, ② 저만 주민등록을 해놓고, 전차인은 주민등록을 해놓지 않은 경우에도 주택임대차보호법상 대항력이 인정되는지 여부에 대하여 우리 지역의 언론 곡성일보의 ‘알쏭달쏭 ’ 코너를 통하여 박사님께 문의드리고자 합니다.
답
주택의 전대차와 관련된 판례를 살펴보면, “주택임차인이 임차주택을 직접 점유하여 거주하지 않고 간접점유하여 자신의 주민등록을 이전하지 않는 경우라도, 임대인의 승낙을 받아 임차주택을 전대하고 그 전차인이 주택을 인도받아 전차인의 주민등록을 마친 때에는 그때로부터 임차인은 제3자에 대하여 대항력을 가진다.”라는 취지의 판례가 있습니다(대결 1995.6.5. 94마2134).
따라서 귀하가 첫 번째로 문의한 사안과 같이, 귀하의 주민등록을 옮겨 놓을 수 없는 사정이 있는 경우에는 전차인만 주민등록을 해놓고 주택을 인도받아 점유하고 있어도 주택임대차보호법상 대항력을 인정받을 수 있을 것으로 보입니다.
또 다른 판례를 보면, “대항력을 갖춘 임차인이 임대인의 동의를 얻어 적법하게 전대한 경우에 있어서, 전차인이 임차인의 주민등록퇴거일로부터 주민등록법상의 전입신고기간 내에 전입신고를 하고 주택을 인도받아 점유를 계속하고 있으면, 임차인의 점유와 주민등록이 변경되었다 하더라도 임차인의 대항력은 소멸되지 않는다.”라는 취지의 판례가 있고, 또한 “대항력은 임차인이 간접점유하는 경우에도 인정되지만, 해당 주택에 실제로 거주하지 않는 간접점유자인 임차인의 주민등록은 적법한 주민등록이 아니며 따라서 임차인 자신의 주민등록만으로는 대항력의 요건을 갖출 수 없고, 해당 주택에 실제로 거주하는 직접점유자(전차인 등)가 주민등록을 마친 경우에 비로소 임차인이 대항력을 취득한다.”라는 취지의 판례도 있습니다(대판 2001.1.19. 2000다55645).
따라서 귀하가 질의한 두 번째의 문제에 대하여 살펴보면, 위 임차주택에 귀하의 주민등록은 그대로 둔 채 이사를 가고, 전차인은 자신의 주민등록을 이 주택에 옮겨놓지 않는 상태로 이사를 와서 사는 경우에는 주택임대차보호법상의 보호를 받을 수 없을 것으로 사료됩니다.
참고로 소액전차권자(전대인 및 전차인 모두 소액임차인인 경우)에게도 주택임대차보호법 제8조에 의한 최우선변제권이 있는 임차권자로서 경매대금으로부터 일정 부분을 보장받을 수 있느냐가 문제되는데, 전차인은 임대인(목적물 소유자)에 대하여 직접 임차보증금의 반환을 청구할 권리가 없기 때문에 해석론상으로는 불가능하다고 보지만, 대법원예규 재민 84–10(주택임대차보호법 제8조에 관한 질의회답)에 의하면, 소액전차인에게도 최우선변제권이 인정되어야 한다는 취지의 적극설을 지지하는 것으로 질의해석하고 있고, 실무상으로도 법원에서는 배당을 해주고 있는 것으로 보입니다.
이에 귀하의 사건을 보건대, 귀하의 사례와 같이 임차인이 임대인의 동의를 받아 전대차한 경우에 있어서 대항력을 인정받으려면 귀하와 같은 임차인 겸 전대인의 주민등록만으로는 인정이 될 수 없고, 반드시 직접점유자인 전차인의 주민등록이 필수적인 요건이 된다고 할 것입니다.
저는 최근에 甲소유의 아파트에 대하여 임차보증금 5천만원, 기간 2년으로 하는 임대차계약을 체결하였습니다.
그런데 갑자기 입주하지 못할 사정이 생겨서 甲에게 임차보증금을 빼어 달라고 하였더니, 자기도 현재 가진 돈이 없어 임차보증금을 내어 줄 수는 없고, 대신 전대차에 대하여 동의해 줄 테니 내놓고 나가라는 것입니다. 그래서 전대차에 대하여 몇 가지 문의드리고 싶습니다.
즉, 전대차의 경우에, ① 저는 주민등록을 해놓지 않고, 저와 계약한 전차인만이 주민등록을 해놓으면 주택임대차보호법상 대항력을 인정받을 수 있는지 여부와, ② 저만 주민등록을 해놓고, 전차인은 주민등록을 해놓지 않은 경우에도 주택임대차보호법상 대항력이 인정되는지 여부에 대하여 우리 지역의 언론 곡성일보의 ‘알쏭달쏭 ’ 코너를 통하여 박사님께 문의드리고자 합니다.
답
주택의 전대차와 관련된 판례를 살펴보면, “주택임차인이 임차주택을 직접 점유하여 거주하지 않고 간접점유하여 자신의 주민등록을 이전하지 않는 경우라도, 임대인의 승낙을 받아 임차주택을 전대하고 그 전차인이 주택을 인도받아 전차인의 주민등록을 마친 때에는 그때로부터 임차인은 제3자에 대하여 대항력을 가진다.”라는 취지의 판례가 있습니다(대결 1995.6.5. 94마2134).
따라서 귀하가 첫 번째로 문의한 사안과 같이, 귀하의 주민등록을 옮겨 놓을 수 없는 사정이 있는 경우에는 전차인만 주민등록을 해놓고 주택을 인도받아 점유하고 있어도 주택임대차보호법상 대항력을 인정받을 수 있을 것으로 보입니다.
또 다른 판례를 보면, “대항력을 갖춘 임차인이 임대인의 동의를 얻어 적법하게 전대한 경우에 있어서, 전차인이 임차인의 주민등록퇴거일로부터 주민등록법상의 전입신고기간 내에 전입신고를 하고 주택을 인도받아 점유를 계속하고 있으면, 임차인의 점유와 주민등록이 변경되었다 하더라도 임차인의 대항력은 소멸되지 않는다.”라는 취지의 판례가 있고, 또한 “대항력은 임차인이 간접점유하는 경우에도 인정되지만, 해당 주택에 실제로 거주하지 않는 간접점유자인 임차인의 주민등록은 적법한 주민등록이 아니며 따라서 임차인 자신의 주민등록만으로는 대항력의 요건을 갖출 수 없고, 해당 주택에 실제로 거주하는 직접점유자(전차인 등)가 주민등록을 마친 경우에 비로소 임차인이 대항력을 취득한다.”라는 취지의 판례도 있습니다(대판 2001.1.19. 2000다55645).
따라서 귀하가 질의한 두 번째의 문제에 대하여 살펴보면, 위 임차주택에 귀하의 주민등록은 그대로 둔 채 이사를 가고, 전차인은 자신의 주민등록을 이 주택에 옮겨놓지 않는 상태로 이사를 와서 사는 경우에는 주택임대차보호법상의 보호를 받을 수 없을 것으로 사료됩니다.
참고로 소액전차권자(전대인 및 전차인 모두 소액임차인인 경우)에게도 주택임대차보호법 제8조에 의한 최우선변제권이 있는 임차권자로서 경매대금으로부터 일정 부분을 보장받을 수 있느냐가 문제되는데, 전차인은 임대인(목적물 소유자)에 대하여 직접 임차보증금의 반환을 청구할 권리가 없기 때문에 해석론상으로는 불가능하다고 보지만, 대법원예규 재민 84–10(주택임대차보호법 제8조에 관한 질의회답)에 의하면, 소액전차인에게도 최우선변제권이 인정되어야 한다는 취지의 적극설을 지지하는 것으로 질의해석하고 있고, 실무상으로도 법원에서는 배당을 해주고 있는 것으로 보입니다.
이에 귀하의 사건을 보건대, 귀하의 사례와 같이 임차인이 임대인의 동의를 받아 전대차한 경우에 있어서 대항력을 인정받으려면 귀하와 같은 임차인 겸 전대인의 주민등록만으로는 인정이 될 수 없고, 반드시 직접점유자인 전차인의 주민등록이 필수적인 요건이 된다고 할 것입니다.