2025.02.04(화) 18:52
| 상가건물의 비영리목적 전환과 권리금 보장 관계 |
| 2022년 03월 08일(화) 16:10 |
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Q.저는 3층짜리 상가건물을 가지고 있으면서 각 층별로 2개씩 구분되어 있는 점포를 세놓으며 월세를 받아오고 있습니다. 그런데 건물이 노후되어 수리해야 할 부분이 많아 월세보다 수리하는 돈이 더 들어가고 이제 나이가 들어 상가관리나 세입자 관리가 힘든 관계로 임대차기간이 종료되면 세를 내놓지 않고 당분간 비워놓고자 합니다. 그런데 상가건물의 경우에는 세입자에게 권리금을 보장해주어야 한다고 들었습니다. 저와 같은 경우에도 세입자가 나갈 때 권리금을 보장해줘야 하는지 알고 싶어 우리 지역의 언론 곡성일보의 ‘알쏭달쏭 법률상식’ 코너를 통하여 박사님께 문의드리고자 합니다.
A.권리금이란 상가건물을 임차하여 영업을 하는 자 또는 영업을 하려는 자가 영업시설이나 거래처, 영업상 노하우, 상가건물의 장소적 이점 등 유무형의 재산적 가치에 대한 양도 또는 이용의 대가로서 신규 임차인이 종전 임차인에게 지급하는 금전 등의 대가를 말합니다.
권리금에 대해서는 종전에는 상관행으로만일부 인정되어 오다가 상가건물임대차보호법(이하 ‘조문만표시’)의 개정으로 2015년 5월13일부터는 법적으로 보장되고 있습니다.
이러한 상가임차인의 권리금 보장을 위해 임대인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료시까지 임차인이 주선한 신규 임차인과 임대차계약을 체결함에 있어 보증금이나 차임을 대폭 인상하거나 정당한 사유 없이 임대차계약의 체결 자체를 거절하는 등으로 임차인이 신규 임차인으로부터 권리금을 지급받는 것을 방해해서는 안됩니다.
다만 일정한 경우에는 권리금이 보장되지 않는 경우가 있습니다. 예컨대, ① 매장면적의 합계가 3천㎡ 이상인 대규모점포 또는 준대규모점포의 일부를 임차한 경우(단, 전통시장 내 점포는 인정됨), ② 임차인이 3기의 차임액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우, ③ 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 건물의 전부 또는 일부를 전대한 경우, ④ 임차인이 임차건물의 전부 또는일부를 고의나 중과실로 파손한 경우, ⑤ 임대차계약 체결 당시 철거또는 재건축계획을 임차인에게 구체적으로 고지했거나 건물이 노후ㆍ훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있어 상가건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위해 필요한 경우 등이 그것입니다(10조의4, 10조 1항 각호).
나아가 임대인이 장차임대차 목적물인 상가건물을 1년 6월 이상 영리목적으로 사용하지 않으려는 경우에도 권리금이 보장되지 않습니다. 즉 임대인이 임대차기간 종료 후 상가건물을 1년 6월 이상 영리목적으로 사용하지 않겠다는 사유를 들어임대차기간 종료 3개월 전부터 임대차종료시까지 임차인이 주선한 신규 임차인과 새로운임대차계약을 체결하는것을 거절하고 그후 실제로도 1년 6월 이상 상가건물을 영리목적으로 사용하지 않는 경우에는 임대인은 임차인에게 권리금을보장해줄 필요가 없는 것입니다.
이는 임대인이 임차인의 권리금을 가로챌 의도 없이 상가건물을 비영리목적으로 활용하는 것까지 제한하여 권리금을 보장하도록 하는 것은 임대인의 재산권에 대한 과도한 제한이 되기 때문입니다. 이때 영리목적으로 사용하지 않아야 한다는 것은 위 상가건물을 제3자로 하여금사용하지 않게 하는 경우뿐만 아니라 임대인 스스로도 사용하지 않을 것이 요구됩니다(대판 2021.11. 25. 2019다285257).
따라서 임대인이 임차인에게 권리금을 보장해주지않으려면 위 상가건물을 1년 6월 이상 비워놓다시피 해야 한다는 것입니다.
그리고 권리금을 보장해주지 않으려면 신규 임차인과의 새로운 임대차계약의 체결에 대한 거절 사유도 임대인이 상가건물을1년 6월 이상 영리목적으로 사용하지 않겠다는 사유를 들어거절해야 하는 것이지 이와 달리 노후된 건물을 재건축 또는 대수선할 계획이 있다는 등의 사유를 들어 신규 임차인과의임대차계약의 체결을 거절한 경우에는 설령상가건물을 임차인으로부터 인도받은 후 1년6월 이상 비워두었다고 하더라도 권리금을 보장해주어야 합니다.
또한 임대인이 1년 6월 이상 상가건물을 영리목적으로 사용하지 않겠다고 해놓고도 도중에 제3자에게 임대하거나 임대인이 직접 사용한 사실이 발각된 경우에는 임대인은 임차인에게권리금 상당의 손해배상책임을 부담하게 됩니다.
이에 귀하께서 만약 종전 임차인에게 임대차기간 종료 3개월 전부터 임대차기간 종료시까지 더 이상 상가점포를 제3자나 자신이영리목적으로 사용하지않겠다는 명목으로 종전 임차인이 구한 신규 임차인과의 임대차계약의 체결을 거절했고 나아가 실제로 1년 6월 이상 영리목적으로사용하지 않고 비워두었다면 종전 임차인에게 권리금이나 권리금 상당의 손해배상책임을 부담하지 않을 것으로 보이므로 참고하시기 바랍니다.
A.권리금이란 상가건물을 임차하여 영업을 하는 자 또는 영업을 하려는 자가 영업시설이나 거래처, 영업상 노하우, 상가건물의 장소적 이점 등 유무형의 재산적 가치에 대한 양도 또는 이용의 대가로서 신규 임차인이 종전 임차인에게 지급하는 금전 등의 대가를 말합니다.
권리금에 대해서는 종전에는 상관행으로만일부 인정되어 오다가 상가건물임대차보호법(이하 ‘조문만표시’)의 개정으로 2015년 5월13일부터는 법적으로 보장되고 있습니다.
이러한 상가임차인의 권리금 보장을 위해 임대인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료시까지 임차인이 주선한 신규 임차인과 임대차계약을 체결함에 있어 보증금이나 차임을 대폭 인상하거나 정당한 사유 없이 임대차계약의 체결 자체를 거절하는 등으로 임차인이 신규 임차인으로부터 권리금을 지급받는 것을 방해해서는 안됩니다.
다만 일정한 경우에는 권리금이 보장되지 않는 경우가 있습니다. 예컨대, ① 매장면적의 합계가 3천㎡ 이상인 대규모점포 또는 준대규모점포의 일부를 임차한 경우(단, 전통시장 내 점포는 인정됨), ② 임차인이 3기의 차임액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우, ③ 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 건물의 전부 또는 일부를 전대한 경우, ④ 임차인이 임차건물의 전부 또는일부를 고의나 중과실로 파손한 경우, ⑤ 임대차계약 체결 당시 철거또는 재건축계획을 임차인에게 구체적으로 고지했거나 건물이 노후ㆍ훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있어 상가건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위해 필요한 경우 등이 그것입니다(10조의4, 10조 1항 각호).
나아가 임대인이 장차임대차 목적물인 상가건물을 1년 6월 이상 영리목적으로 사용하지 않으려는 경우에도 권리금이 보장되지 않습니다. 즉 임대인이 임대차기간 종료 후 상가건물을 1년 6월 이상 영리목적으로 사용하지 않겠다는 사유를 들어임대차기간 종료 3개월 전부터 임대차종료시까지 임차인이 주선한 신규 임차인과 새로운임대차계약을 체결하는것을 거절하고 그후 실제로도 1년 6월 이상 상가건물을 영리목적으로 사용하지 않는 경우에는 임대인은 임차인에게 권리금을보장해줄 필요가 없는 것입니다.
이는 임대인이 임차인의 권리금을 가로챌 의도 없이 상가건물을 비영리목적으로 활용하는 것까지 제한하여 권리금을 보장하도록 하는 것은 임대인의 재산권에 대한 과도한 제한이 되기 때문입니다. 이때 영리목적으로 사용하지 않아야 한다는 것은 위 상가건물을 제3자로 하여금사용하지 않게 하는 경우뿐만 아니라 임대인 스스로도 사용하지 않을 것이 요구됩니다(대판 2021.11. 25. 2019다285257).
따라서 임대인이 임차인에게 권리금을 보장해주지않으려면 위 상가건물을 1년 6월 이상 비워놓다시피 해야 한다는 것입니다.
그리고 권리금을 보장해주지 않으려면 신규 임차인과의 새로운 임대차계약의 체결에 대한 거절 사유도 임대인이 상가건물을1년 6월 이상 영리목적으로 사용하지 않겠다는 사유를 들어거절해야 하는 것이지 이와 달리 노후된 건물을 재건축 또는 대수선할 계획이 있다는 등의 사유를 들어 신규 임차인과의임대차계약의 체결을 거절한 경우에는 설령상가건물을 임차인으로부터 인도받은 후 1년6월 이상 비워두었다고 하더라도 권리금을 보장해주어야 합니다.
또한 임대인이 1년 6월 이상 상가건물을 영리목적으로 사용하지 않겠다고 해놓고도 도중에 제3자에게 임대하거나 임대인이 직접 사용한 사실이 발각된 경우에는 임대인은 임차인에게권리금 상당의 손해배상책임을 부담하게 됩니다.
이에 귀하께서 만약 종전 임차인에게 임대차기간 종료 3개월 전부터 임대차기간 종료시까지 더 이상 상가점포를 제3자나 자신이영리목적으로 사용하지않겠다는 명목으로 종전 임차인이 구한 신규 임차인과의 임대차계약의 체결을 거절했고 나아가 실제로 1년 6월 이상 영리목적으로사용하지 않고 비워두었다면 종전 임차인에게 권리금이나 권리금 상당의 손해배상책임을 부담하지 않을 것으로 보이므로 참고하시기 바랍니다.
