2025.02.04(화) 18:52
| 제3채무자에게 가압류･압류가 들어온 경우의 대응방법 장종운 박사 |
| 2024년 01월 23일(화) 19:45 |
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문
저는 제 소유의 아파트를 세놓고 살고 있는 사람인데, 여태껏 한 번도 그런 적이 없었는데, 근자에 법원으로부터 세입자 甲을 채무자로, 저를 제3채무자로 하여 임차보증금에 대하여 가압류가 들어왔고, 연이어 채권압류 및 추심명령이 들어왔습니다.
당황스럽기 그지없는데 제가 어떻게 대응해야 할지 몰라 우리 지역의 언론 곡성일보의 ‘알쏭달쏭 ’ 코너를 통하여 박사님께 문의드리고자 합니다.
답
귀하의 사례처럼 주택을 소유하고 있는 사람이 세를 내놓았는데, 그 세입자가 빚을 지고 있어서인지, 임차보증금에 대하여 법원으로부터 가압류나 압류명령이 날아온 경우가 더러 있습니다.
여기에서 가압류･압류권자를 집행채권자, 세입자를 집행채무자, 그리고 귀하와 같이 주택소유자 겸 임대인을 제3채무자라고 합니다.
이와 같이 주택소유자로서는 세를 내놓았을 뿐인데 어느 날 갑자기 이러한 가압류나 압류서류가 법원으로부터 날아오면 다소 황당하지 않을 수 없을 것입니다.
이러한 경우에 임대인인 주택소유자(제3채무자)는 어떻게 대응해야 할까요? 채무자에게 임차보증금을 내주어서는 절대로 안됩니다. 제3채무자(임대인)가 가압류나 채권압류 및 추심명령을 송달받았음에도 불구하고, 아무런 생각없이, 채무자(임차인)에게 임대차기간이 만료되었다고 해서 자기의 채무(임차보증금 반환)를 변제하게 되면 나중에 가압류권자나 추심채권자에게 이중으로 변제해야 하는 문제가 생길 수 있기 때문입니다.
따라서 이러한 경우에는 제3채무자로서는 법원에 임차보증금을 공탁하는 것이 가장 현명합니다. 제3채무자(주택임대인 등)에게 가압류가 들어오거나 또 다른 채권자들로부터 압류 등이 들어와 채권관계가 복잡하게 얽혀져 있는 경우에는 법원에 집행공탁을 하는 것이 가장 현명할 것입니다(민사집행법 제297조, 민사집행법 제248조 제1항).
물론 수인의 가압류나 압류권자가 있고 이들 중에 추심채권자가 있는 경우에는 그에게 채무를 변제해도 그 효력이 있을 것이지만 이러한 경우에도 분란의 소지가 있다면 역시 공탁하는 것이 현명할 것입니다. 즉 나중에 다른 채권자들로부터 왜 한 사람에게만 전액을 지급하였느냐고 사실상의 항의가 들어올 것이 뻔하기 때문에 비록 추심명령권자가 있다고 하더라도 공탁을 하는 것이 바람직한 것입니다.
특히, 제3채무자가 가압류권자나 압류권자 또는 배당요구권자로부터 해당 압류된 채권을 공탁하라는 내용의 내용증명을 송달받은 경우에는, 이러한 추심명령권자가 있다고 하더라도, 반드시 공탁을 해야 할 것입니다.
임대차의 경우에는 세입자(채무자)가 집을 비워줄 때까지는 임차보증금을 공탁하지 않아도 되며(임차보증금반환의무가 없으므로), 공탁을 해야 할 경우에도 임차인이 집을 비울 때까지 밀린 월세나 관리비 또는 원상회복청구비용 등이 있으면 이를 공제하고 그 나머지만 공탁하면 될 것입니다.
따라서 월세나 관리비 등의 공제로 인한 불이익을 방치하고 싶지 않는 추심채권자나 전부채권자로서는 임대인을 대위하여 세입자를 상대로 한 임대차목적물에 대한 인도청구권을 행사함으로써 세입자를 하루라도 빨리 내ㅤㅉㅗㅈ아야 할 것입니다(대판 1989.4.25. 88다카4253･4260).
한편 제3채무자가 가압류와 압류명령 등 압류경합으로 집행공탁을 한 때에는 그 사유를 법원에 신고해야 합니다(민사집행법 제248조 제4항). 사유신고를 해야 할 법원은 가장 먼저 압류명령을 송달한 법원입니다.
즉, 가압류가 먼저 들어오고 나중에 다른 채권자에 의하여 압류가 들어온 경우에는 선행의 가압류법원이 아닌 후행의 압류명령을 발령한 법원에 공탁해야 하고, 그 법원에 공탁사유를 신고해야 하는 것입니다. 집행공탁에 있어서는 피공탁자를 기재하지 않습니다.
제3채무자가 집행법원에 공탁사유를 신고한 후에는 다른 채권자들은 배당요구를 할 수 없게 됩니다.
다만, 단일의 가압류집행에 대한 제3채무자의 집행공탁은 그 실질에 있어서 변제공탁에 해당하는 것이므로 채무자를 피공탁자로 기재해야 하며, 가압류 발령법원에 공탁사유를 신고해야 할 것이지만(대법원행정예규 제481호), 이는 가압류집행의 목적물에 대한 공탁이기 때문에 압류로 인한 집행공탁과 달리 배당절차는 개시되지 않고 따라서 다른 채권자의 배당가입도 차단되지 않습니다.
이에 귀하께서도 세입자가 집을 비울 때까지는 위와 같은 가압류나 추심명령에 불구하고 그대로 두었다가 나중에 세입자가 집을 명도해 주면 그때 가서 세입자에게 내어 줄 임차보증금 중 밀린 월세, 관리비, 또는 원상회복에 소요될 비용 등을 모두 공제한 후, 그 잔액만 관할법원에 집행공탁하면 그 책임을 면할 것으로 보입니다.
저는 제 소유의 아파트를 세놓고 살고 있는 사람인데, 여태껏 한 번도 그런 적이 없었는데, 근자에 법원으로부터 세입자 甲을 채무자로, 저를 제3채무자로 하여 임차보증금에 대하여 가압류가 들어왔고, 연이어 채권압류 및 추심명령이 들어왔습니다.
당황스럽기 그지없는데 제가 어떻게 대응해야 할지 몰라 우리 지역의 언론 곡성일보의 ‘알쏭달쏭 ’ 코너를 통하여 박사님께 문의드리고자 합니다.
답
귀하의 사례처럼 주택을 소유하고 있는 사람이 세를 내놓았는데, 그 세입자가 빚을 지고 있어서인지, 임차보증금에 대하여 법원으로부터 가압류나 압류명령이 날아온 경우가 더러 있습니다.
여기에서 가압류･압류권자를 집행채권자, 세입자를 집행채무자, 그리고 귀하와 같이 주택소유자 겸 임대인을 제3채무자라고 합니다.
이와 같이 주택소유자로서는 세를 내놓았을 뿐인데 어느 날 갑자기 이러한 가압류나 압류서류가 법원으로부터 날아오면 다소 황당하지 않을 수 없을 것입니다.
이러한 경우에 임대인인 주택소유자(제3채무자)는 어떻게 대응해야 할까요? 채무자에게 임차보증금을 내주어서는 절대로 안됩니다. 제3채무자(임대인)가 가압류나 채권압류 및 추심명령을 송달받았음에도 불구하고, 아무런 생각없이, 채무자(임차인)에게 임대차기간이 만료되었다고 해서 자기의 채무(임차보증금 반환)를 변제하게 되면 나중에 가압류권자나 추심채권자에게 이중으로 변제해야 하는 문제가 생길 수 있기 때문입니다.
따라서 이러한 경우에는 제3채무자로서는 법원에 임차보증금을 공탁하는 것이 가장 현명합니다. 제3채무자(주택임대인 등)에게 가압류가 들어오거나 또 다른 채권자들로부터 압류 등이 들어와 채권관계가 복잡하게 얽혀져 있는 경우에는 법원에 집행공탁을 하는 것이 가장 현명할 것입니다(민사집행법 제297조, 민사집행법 제248조 제1항).
물론 수인의 가압류나 압류권자가 있고 이들 중에 추심채권자가 있는 경우에는 그에게 채무를 변제해도 그 효력이 있을 것이지만 이러한 경우에도 분란의 소지가 있다면 역시 공탁하는 것이 현명할 것입니다. 즉 나중에 다른 채권자들로부터 왜 한 사람에게만 전액을 지급하였느냐고 사실상의 항의가 들어올 것이 뻔하기 때문에 비록 추심명령권자가 있다고 하더라도 공탁을 하는 것이 바람직한 것입니다.
특히, 제3채무자가 가압류권자나 압류권자 또는 배당요구권자로부터 해당 압류된 채권을 공탁하라는 내용의 내용증명을 송달받은 경우에는, 이러한 추심명령권자가 있다고 하더라도, 반드시 공탁을 해야 할 것입니다.
임대차의 경우에는 세입자(채무자)가 집을 비워줄 때까지는 임차보증금을 공탁하지 않아도 되며(임차보증금반환의무가 없으므로), 공탁을 해야 할 경우에도 임차인이 집을 비울 때까지 밀린 월세나 관리비 또는 원상회복청구비용 등이 있으면 이를 공제하고 그 나머지만 공탁하면 될 것입니다.
따라서 월세나 관리비 등의 공제로 인한 불이익을 방치하고 싶지 않는 추심채권자나 전부채권자로서는 임대인을 대위하여 세입자를 상대로 한 임대차목적물에 대한 인도청구권을 행사함으로써 세입자를 하루라도 빨리 내ㅤㅉㅗㅈ아야 할 것입니다(대판 1989.4.25. 88다카4253･4260).
한편 제3채무자가 가압류와 압류명령 등 압류경합으로 집행공탁을 한 때에는 그 사유를 법원에 신고해야 합니다(민사집행법 제248조 제4항). 사유신고를 해야 할 법원은 가장 먼저 압류명령을 송달한 법원입니다.
즉, 가압류가 먼저 들어오고 나중에 다른 채권자에 의하여 압류가 들어온 경우에는 선행의 가압류법원이 아닌 후행의 압류명령을 발령한 법원에 공탁해야 하고, 그 법원에 공탁사유를 신고해야 하는 것입니다. 집행공탁에 있어서는 피공탁자를 기재하지 않습니다.
제3채무자가 집행법원에 공탁사유를 신고한 후에는 다른 채권자들은 배당요구를 할 수 없게 됩니다.
다만, 단일의 가압류집행에 대한 제3채무자의 집행공탁은 그 실질에 있어서 변제공탁에 해당하는 것이므로 채무자를 피공탁자로 기재해야 하며, 가압류 발령법원에 공탁사유를 신고해야 할 것이지만(대법원행정예규 제481호), 이는 가압류집행의 목적물에 대한 공탁이기 때문에 압류로 인한 집행공탁과 달리 배당절차는 개시되지 않고 따라서 다른 채권자의 배당가입도 차단되지 않습니다.
이에 귀하께서도 세입자가 집을 비울 때까지는 위와 같은 가압류나 추심명령에 불구하고 그대로 두었다가 나중에 세입자가 집을 명도해 주면 그때 가서 세입자에게 내어 줄 임차보증금 중 밀린 월세, 관리비, 또는 원상회복에 소요될 비용 등을 모두 공제한 후, 그 잔액만 관할법원에 집행공탁하면 그 책임을 면할 것으로 보입니다.
